Một số vướng mắc khi thực hiện Luật Đất đai 2013

Chúng tôi đã có cuộc trò chuyện với ông Lê Hoàng Châu  - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản (HoREA) - về vấn đề này.

Thưa ông, đâu là vướng mắc lớn nhất của các thành viên hiệp hội trong quá trình thực hiện việc kinh doanh theo LĐĐ 2013? Phải chăng đó vẫn là cách tính tiền sử dụng đất (SDĐ)? 

Cũng tương tự như LĐĐ 2003, tiền SDĐ theo quy định của LĐĐ 2013 vẫn là "gánh nặng" đối với hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp (DN).

Hiện nay, Điều 4 Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16-6-2014 do Bộ Tài chính ban hành đã xác định tiền SDĐ khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với tổ chức kinh tế thì phải nộp bằng chênh lệch giữa tiền SDĐ theo mục đích của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định trừ đi số tiền SDĐ tính theo giá của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời gian sử dụng còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ.

HoREA quan ngại trong điều kiện khung giá đất tăng khoảng 2 lần như hiện nay (tại TPHCM là 1,9 lần) thì chế định thu tiền SDĐ của các tổ chức kinh tế như trên sẽ tiếp tục là gánh nặng về tài chính của DN và vẫn là "ẩn số" mà DN không thể tiên lượng được trước khi ra quyết định đầu tư.

Điều lưu ý là chi phí tiền SDĐ cũng sẽ được tính vào giá bán mà khách hàng phải gánh chịu. Về dài hạn, nên áp dụng cách tính tiền SDĐ theo đề xuất của UBND TPHCM tại Văn bản 196/BC-UBND ngày 8-11-2013, trong đó đề xuất nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm "tiền SDĐ", thay bằng sắc thuế SDĐ ở với thuế suất nhất định (đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất) để vừa minh bạch vừa dễ tính đồng thời loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền SDĐ lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Ông nghĩ gì về cách tính giá đất năm 2015 tại TPHCM? 

Theo cách tính của năm 2015, không quy định phân cấp hẻm thành ba nhóm như năm 2014 thì có thể những nhà trong hẻm, nhất là các hẻm sâu (hẻm của hẻm của hẻm) sẽ phải nộp tiền SDĐ cao hơn năm 2014.

Do nhà trong hẻm chiếm đa số, hơn nữa phần lớn của người lao động nghèo nên hiệp hội đề nghị UBNDTP xem xét sửa đổi, bổ sung Quyết định 51/2014/QĐ-UBND ngày 31-12-2014 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k) đối với các trường hợp nhà trong hẻm sâu, nên có thêm quy định về phân cấp hẻm như năm 2014 trở về trước để phù hợp với khả năng tài chính của người lao động khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền SDĐ ở.

Quy định ký quỹ đối với các chủ đầu tư những dự án (DA) có SDĐ theo điều 58 LĐĐ 2013 và điều 42 Luật Đầu tư 2014 đã hợp lý chưa, thưa ông? 

Hiệp hội nhận thấy khoản 1 điều 42 hoàn toàn đúng và phù hợp thực tế để bảo đảm việc thực hiện DA. Nhưng đối với nhà đầu tư đã tự bỏ chi phí giải phóng mặt bằng rồi mới được Nhà nước giao, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng để đầu tư kinh doanh nhưng vẫn phải ký quỹ như tại khoản 1 điều 42 là chưa hợp lý.

Mức ký quỹ từ 1% đến 3% vốn đầu tư của DA chưa phù hợp với thực tế, mà cần phải phân biệt giữa DA quy mô lớn và DA quy mô vừa và nhỏ, bởi khái niệm "vốn đầu tư của DA" nếu được hiểu là "tổng mức đầu tư của DA" thì bao gồm toàn bộ chi phí tạo quỹ đất của DA, chi phí xây dựng hạ tầng, xây dựng công trình, lắp đặt trang thiết bị, máy móc...

Như vậy, việc xác định mức ký quỹ như trên chỉ đúng trong trường hợp nhà đầu tư thực hiện một công trình hoặc cụm công trình, sẽ không phù hợp trong trường hợp phát triển các DA bất động sản lớn với tư cách nhà đầu tư cấp 1, sau khi đầu tư hạ tầng DA sẽ có nhiều nhà đầu tư cấp 2, 3... tiếp tục thực hiện các công trình xây dựng, thương mại, dịch vụ, nhà ở theo quy hoạch của DA. Mức ký quỹ từ 1% đến 3% đối với các DA quy mô lớn sẽ rất lớn.

Do vậy, hiệp hội đề nghị trong dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2014 cần xác định nội hàm "khái niệm vốn đầu tư” của DA cho hợp lý.

Cần xác định nguyên tắc lũy tiến từng phần đối với quy mô các DA lớn để tính tỷ lệ (%) mức ký quỹ phải nộp và có quy định những trường hợp chủ đầu tư đã tự bồi thường tạo quỹ đất sạch thì không phải ký quỹ để đảm bảo công bằng. Lưu ý là toàn bộ chi phí của việc ký quỹ cũng sẽ được nhà đầu tư tính vào giá bán sản phẩm nên cuối cùng khách hàng là người gánh chịu.

Xin cảm ơn ông!

Theo Quang Hà

Công An TPHCM