• Thị trường bất động sản còn nhiều ẩn số khó lường
Thị trường bất động sản còn nhiều ẩn số khó lường
Ngày cập nhật: 12/1/2016 » Ý kiến chuyên gia

Thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục tăng trưởng; mặc dù chưa có nguy cơ bong bóng BĐS, song cần cảnh giác trước các nhân tố bất ổn đang tích tụ theo thời gian.

Trong khi đó, tiền sử dụng đất vừa là gánh nặng đối với các cá nhân, hộ gia đình, vừa là một ẩn số đối với doanh nghiệp. Đây là những dự báo về thị trường năm 2016 của Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM Lê Hoàng Châu.

- PV: Theo ông, thị trường năm 2015 có những điểm gì đáng chú ý?

+ Ông Lê Hoàng Châu: Ở góc độ thị trường, trong năm 2015, Tp.HCM có thêm loại sản phẩm chung cư căn hộ cho thuê giá rẻ đầu tiên do công ty tư nhân đầu tư. Đơn cử như dự án căn hộ chung cư mini của Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành gồm có 125 căn hộ, với diện tích 19m2/căn, đầy đủ tiện ích, giá thuê là 1,5 triệu đồng/tháng.

Về chính sách, năm 2015, Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ đã thành công trong điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng linh hoạt và chặt chẽ góp phần tích cực thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng. Kết quả đáng mừng là các doanh nghiệp BĐS Việt Nam đang thống lĩnh thị trường, thậm chí cả trong hoạt động mua bán sáp nhập doanh nghiệp, mua bán chuyển nhượng dự án (M&A). Thị trường đang dần dần hình thành những tập đoàn phát triển BĐS trong nước lớn cả về năng lực tài chính, quy mô, sản phẩm đa dạng để dẫn dắt thị trường.

- Nhiều chuyên gia bày tỏ quan ngại về tình trạng bong bóng BĐS có thể tái diễn, vậy cá nhân ông và Hiệp hội có đánh giá như thế nào về mối quan ngại này?

+ Bong bóng BĐS (đã xảy ra năm 2007 và 2010) là một nguyên nhân gây nên tình trạng lạm phát cao, bất ổn kinh tế, gây thiệt hại rất lớn cho người tiêu dùng, doanh nghiệp và thị trường BĐS. Song, qua nghiên cứu và tổng kết từ thực tiễn, chúng tôi chưa nhận thấy các điều kiện khách quan và chủ quan làm phát sinh bong bóng BĐS. Vì vậy, có thể dự báo chưa có nguy cơ bong bóng BĐS trong năm 2016. Nhưng chúng ta cần tiếp tục quan sát và theo dõi kỹ các nhân tố bất ổn đang tích tụ tăng dần theo thời gian để có giải pháp xử lý kịp thời, phù hợp, hiệu quả. Nhất là có nhân tố có thể gây bất ổn thị trường trong thời gian tới lại bắt nguồn từ chính sách hiện hành.

- Ông có thể nói rõ hơn về nhân tố có thể gây bất ổn thị trường BĐS?

+ Một số chính sách về đất đai hiện nay vẫn còn nhiều bất cập. Đơn cử như trong cách tính tiền sử dụng đất (theo Luật Đất đai 2014). Hiện nay, tiền sử dụng đất vẫn là một gánh nặng đối với cá nhân, hộ gia đình và là một ẩn số không minh bạch mà doanh nghiệp không thể định lượng được trước khi quyết định đầu tư dự án có sử dụng đất. Có thể nói, đây cũng là tiền đề tạo ra cơ chế "xin - cho" trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS. Chẳng hạn, đối với cá nhân, hộ gia đình, không ít trường hợp làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các trường hợp tương tự từ năm 2014 trở về trước.

Lý do là bởi mức giá đất thấp nhất của địa phương theo quy định của pháp luật đất đai không được thấp hơn mức giá đất tối thiểu theo khung giá của Chính phủ ban hành.

Theo Hiệp hội, điều này cần được Tp.HCM kiến nghị sửa đổi cho hợp lý hơn. Vì với mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước, nhiều cá nhân, hộ gia đình không có đủ khả năng tài chính và như vậy có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, phát sinh thị trường ngầm, khiến giảm tính minh bạch của thị trường BĐS, đồng thời có thể phát sinh những tranh chấp trong xã hội và làm giảm nguồn thu ngân sách.

Trong khi đối với các tổ chức và doanh nghiệp, chế định thu tiền sử dụng đất vừa là một gánh nặng về tài chính vừa là một ẩn số, không minh bạch mà doanh nghiệp không thể tiên lượng được trước khi ra quyết định đầu tư dự án hay không bởi không thể tính toán trước được hiệu quả và làm phát sinh cơ chế "xin - cho". Đáng nói, chi phí tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính vào giá bán mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua sản phẩm BĐS. Vì vậy, về lâu dài nên nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng "sắc thuế sử dụng đất ở" đối với thuế suất nhất định. Làm như vậy, không những minh bạch, mà còn dễ tính toán và loại trừ được cơ chế "xin – cho". Hơn nữa, còn hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, duy trì nguồn thu lâu dài, bền vững cho Nhà nước.

- Xin cảm ơn ông!

(Theo Kinh tế & Đô thị Online)