Bảo lãnh BĐS: Chỉ là cam kết, có đáng tin cậy?

Chưa có quy định cụ thể về mức phí bảo lãnh

Đã sát nút thời điểm 1/7 nhưng thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn đang lo ngại vì chưa nhận được hướng dẫn cụ thể về mức phí bảo lãnh. Đại diện Công ty CP Đầu tư dầu khí Toàn Cầu - ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết, các doanh nghiệp hiện đang rất phân vân không biết ngân hàng sẽ bảo lãnh tín chấp hay thế chấp? Ông Hiệp cho rằng, không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ năng lực tài chính hoặc có tài sản thế chấp, với những dự án cả nghìn tỷ thì mức phí bảo lãnh cụ thể sẽ tính thế nào?

Ngoài ra, theo quy định từ phía ngân hàng, rủi ro càng lớn thì mức phí bảo lãnh càng cao. Như vậy nếu doanh nghiệp nào có mức độ tín nhiệm cao thì phí bảo lãnh sẽ càng thấp? Nghị định càng hướng dẫn rõ bao nhiêu càng dễ thực hiện bấy nhiêu và bảo đảm triển khai được.

"Theo tôi, trong hướng dẫn Luật cần nêu rõ phí bảo lãnh là bao nhiêu? Ví dụ 1m2 sản phẩm giá 25 triệu thì phí bảo lãnh 70% giá đó. Mức phí bảo lãnh ít cũng khiến người mua nhà yên tâm hơn. Chúng tôi cho là thị trường sẽ rất minh bạch. Chẳng hạn nếu mức phía là 8 triệu đồng cho căn nhà trị giá 2,5 tỷ đồng thì cũng không đáng là bao nhiêu. Trước mắt, theo tôi mức phí như vậy không gây ảnh hướng nhiều đến thị trường, nhưng phải làm thế nào để người mua nhà hiểu?", ông Hiệp nói.

Về quy định này, ông Vũ Văn Phấn, Cục quản lý nhà và thị trường BĐS nhận xét, quy định các dự án BĐS phải được ngân hàng bảo lãnh là để phục vụ lợi ích của phần đông người dân, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư nhằm hạn chế tình trạng "quýt làm cam chịu".

Thực tế, các ngân hàng cũng từng thực hiện nhiều bão lãnh ở các lĩnh vực tương tự. Nay quy định cụ thể đã được đưa vào Luật rồi thì cần phải thực hiện cụ thể và chặt chẽ hơn nữa. Chủ đầu tư cũng phải có trách nhiệm báo cáo khoản tiền của người mua đã đóng được dùng cụ thể như thế nào, báo cáo mục đích dùng số tiền đó cũng như tiến độ dự án với cả hai bên là ngân hàng và người mua.

Thời gian qua, do thị trường BĐS phát triển "nóng" và nhiều khách hàng chủ quan không đọc kỹ hợp đồng khiến chủ đầu tư dễ dàng đưa ra các điều khoản có lợi cho mình. Nhưng với tình hình hiện nay, bản thân các chủ đầu tư cũng rất muốn thực hiện tốt các trách nhiệm cũng như đảm bảo quyền lợi người mua nhà, không muốn xảy ra tình tạng chậm trễ tiến độ hoặc không thể thực hiện dự áh.

Vẫn nên "chọn mặt gửi vàng"

Ông Vũ Văn Phấn cho biết, NHNN sẽ xem xét chỉ định một số ngân hàng đủ năng lực đứng ra bảo lãnh. Các chủ đầu tư có uy tín và hạn mức tín dụng tốt thì sẽ phải chịu phí bảo lãnh thấp, và ngược lại, nếu chủ đầu tư yếu kém và tính khả thi của dự án thấp thì phí bảo lãnh cao.

Về phía các ngân hàng, dưới cái nhìn của người trong cuộc, ông Đoàn Thái Sơn, Vụ trưởng Vụ Pháp chế NHNN nhận xét, bảo lãnh BĐS có mức độ rủi ro khá cao, vì xét về bản chất, thực ra đây là việc NHTM bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà đúng tiến độ. Trong khi đó, tiến độ bàn giao dự án lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, ngoài sự kiểm soát của ngân hàng, chẳng hạn như khả năng tài chính của chủ đầu tư, việc tổ chức thi công của các nhà thầu, giám sát công trình...Thực tế vừa qua cũng cho thấy, bên cạnh những dự án được chủ đầu tư triển khai đúng tiến độ cam kết, còn không ít dự án không thể hoàn thành hoặc chây ỳ.

Đại diện NHNN cũng cho rằng, việc xác định mức phí này sẽ do các bên thỏa thuận theo nguyên tắc thị trường, phụ thuộc vào mức độ rủi ro của từng dự án, năng lực của chủ đầu tư, cũng như mức độ cạnh tranh trên thị trường...

Theo đó, dự án nào khả thi và có chủ đầu tư uy tín... thì đương nhiên sẽ phải chịu mức phí bảo lãnh thấp hơn so với những dự án ngân hàng thẩm định có độ rủi ro cao hơn.

Được biết, các ngân hàng hiện đang đang áp dụng mức phí bảo lãnh dao động từ 0,5-3%/năm sau khi có kết quả thẩm định dự án, xếp hạng tín dụng đối với từng khách hàng cụ thể. Độ rủi ro của mỗi loại hình bảo lãnh là khác nhau, do đó mức phí bảo lãnh cũng khác nhau.