Dân kêu “vướng”, ngành thuế nói không

Gần một tháng sau khi quy định về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS), chuyển nhượng hợp đồng góp vốn BĐS có hiệu lực, thị trường nhà đất tại TPHCM, nhất là đất dự án, trở nên ảm đạm do nhiều doanh nghiệp (DN), chủ đầu tư dự án và người nộp thuế tại TPHCM kêu khó khi thực hiện chuyển nhượng BĐS. Trong khi đó, ngành thuế lại cho rằng không có vướng mắc gì. Thực tế ra sao?

Mỗi nơi mỗi kiểu

Cùng một câu hỏi nếu hợp đồng góp vốn BĐS đã sang tay nhiều lần, nay thực hiện kê khai và đóng thuế thì sẽ thực hiện như thế nào, chúng tôi đặt vấn đề với một số chi cục thuế. Thật bất ngờ, mỗi nơi trả lời mỗi kiểu, có nơi còn từ chối trả lời vì... “chưa nhận được hồ sơ như thế nên chưa thể trả lời được”.

Trong khi đó, một số bạn đọc phản ánh đến Báo NLĐ cho biết họ đang “rối như tơ” vì chuyển nhượng căn hộ, nền nhà, phải nộp thuế quá cao do không chứng minh được giá vốn.

Chẳng hạn, trường hợp của anh L.A.T mua một căn hộ ở quận 7 giá 1,2 tỉ đồng, nay cần tiền phải bán 1,1 tỉ đồng nhưng không chứng minh được giá vốn nên phải nộp thuế 2% trên 1,1 tỉ đồng.

Tìm hiểu thực tế, chúng tôi nhận thấy nhiều hồ sơ mua bán giữa các bên với nhau có đủ giấy tờ chứng minh việc mua bán là có thật (nhưng không qua công chứng), kể cả một số trường hợp chuyển nhượng quyền góp vốn không thể làm thủ tục công chứng, buộc hai bên phải làm giấy tay với nhau, tiền được thanh toán qua ngân hàng và đủ cơ sở để chứng minh với cơ quan thuế giá bán, giá mua cũng như các chi phí khác cũng không được nộp thuế 25% trên lợi nhuận.

Ngược lại, nhiều trường hợp mua bán đất dự án đã chuyển nhượng qua nhiều người, nay muốn đóng thuế 2% trên giá chuyển nhượng cũng không được bởi “không chứng minh được các lần chuyển nhượng trước đó”.

Không chỉ người nộp thuế mà DN kinh doanh BĐS cũng đang chịu “vạ lây”. Theo hướng dẫn của Cục Thuế TPHCM, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS chỉ thanh lý hợp đồng với người mua cũ, ký lại hợp đồng với người mua mới sau khi người mua cũ đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS.

Ông Nguyễn Phước Đức, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho biết hướng dẫn như thế là đẩy DN chủ dự án vào thế bí. Ví dụ trường hợp giá gốc của BĐS là 1 tỉ đồng, sau nhiều lần sang tay, ông A mua lại với giá 4 tỉ đồng.

Như vậy, khi ông A ký lại hợp đồng với chủ dự án, mức giá ghi trên hợp đồng sẽ như thế nào? Nếu ghi là 1 tỉ đồng thì ông A phản đối, còn nếu ghi 4 tỉ đồng thì DN tự tạo rắc rối cho mình về sau bởi khoản chênh lệch 3 tỉ đồng này DN phải hạch toán, quyết toán thuế...

Cứ theo Thông tư 161 mà làm (!?)

Chi cục Thuế quận 7 cho biết từ ngày 26-9 (thời điểm thông tư 161/TT-BTC của Bộ Tài chính về thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS có hiệu lực) đến nay đã nhận được trên 20 hồ sơ kê khai thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS, chuyển nhượng quyền góp vốn mua BĐS nhưng chỉ mới giải quyết được vài hồ sơ, số còn lại được giữ lại để chờ... thống nhất quan điểm.

Một số chi cục thuế khác thì cho hay nhiều trường hợp người dân đến hỏi thăm, tìm hiểu về thủ tục nộp thuế rồi... về luôn, không thấy quay lại nộp hồ sơ. Nhiều chi cục thuế cho biết họ đã và đang tập hợp những vướng mắc để báo cáo lên Cục Thuế TPHCM.

Tuy nhiên, sáng 13-10, trao đổi với chúng tôi, bà Trần Thị Lệ Nga, Trưởng Phòng Tuyên truyền và Hỗ trợ người nộp thuế Cục Thuế TPHCM, cho biết việc thu thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS, chuyển nhượng quyền góp vốn đang được các chi cục thuế quận, huyện thực hiện và chưa nghe phản ánh có khó khăn, vướng mắc gì.

Theo bà Nga: “Việc tính thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS cứ căn cứ theo thông tư 161/TT-BTC của Bộ Tài chính và văn bản 6969/CT-TTHT của Cục Thuế TPHCM mà thực hiện”. Theo đó, trường hợp BĐS đã sang tay nhiều lần (nếu chứng minh được) thì áp dụng thu thuế 2% trên giá chuyển nhượng.

Chuyển sang giao dịch ngầm

Theo các DN kinh doanh BĐS, hướng dẫn thu về thuế TNCN từ kinh doanh BĐS trong thông tư 161/TT-BTC của Bộ Tài chính không rõ ràng, văn bản 6969/CT-TTHT của Cục Thuế TPHCM cũng có nhiều điểm không rõ dẫn đến việc mỗi cán bộ thuế hiểu mỗi cách, áp dụng mỗi kiểu.

Một số chủ dự án BĐS đã gửi văn bản hỏi Cục Thuế nhưng chưa nhận được trả lời.

Trước mắt, để tránh rắc rối và chờ hướng dẫn rõ ràng hơn từ ngành thuế, các chủ dự án BĐS không ký hợp đồng sang nhượng BĐS, hợp đồng góp vốn mua BĐS mới.

Trước tình hình trên, giao dịch BĐS đang chuyển sang giao dịch ngầm. Theo đó, đối với các trường hợp chuyển nhượng BĐS chưa có chủ quyền, hai bên mua bán tự thỏa thuận bằng “giấy tay”, chủ đầu tư ký tên xác nhận.

Khi BĐS được cấp chủ quyền (sổ hồng), chủ đầu tư sẽ mời hai bên bán – mua đến giao sổ; hai bên sẽ đến công chứng làm thủ tục sang tên và đóng thuế.

Thế nhưng, đây chỉ là giải pháp tạm thời, mang tính đối phó và bản thân người dân gặp khó khăn trong sang nhượng, người kinh doanh BĐS lo lắng bất an và cơ quan thuế khó thu thuế.