Đánh thuế thu nhập từ thừa kế hợp đồng góp vốn mua nền nhà

Bộ Tài chính vừa điều chỉnh hàng loạt quy định liên quan đến thuế thu nhập cá nhân. Những quy định mới này sẽ được áp dụng ngay đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Theo đó, Bộ Tài chính cũng quy định chặt chẽ hơn việc miễn thuế TNCN trong việc chuyện nhượng bất động sản.

Cụ thể, theo Thông tư 84/2008/TT-BTC, cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở đều được miễn thuế TNCN.

Tuy nhiên, theo quy định mới, việc miễn thuế TNCN chỉ áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản duy nhất mà nhà ở, đất ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng.

Đối với cá nhân đã có nhà ở, đất ở nay có phát sinh thêm việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua nền nhà, mua căn hộ thì thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng này không được áp dụng quy định miễn thuế TNCN.

Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội, giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau cũng sẽ không được miễn thuế TNCN nếu trường hợp nhận thừa kế, quà tặng là hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ.

Cũng theo quy định mới, cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập tính thuế nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng và kê khai trên tờ khai thuế không thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) hoặc không thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình xây dựng). Ngược lại sẽ phải áp dụng thuế suất 2% tính trên giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Đối với cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, mua căn hộ thì giá mua được xác định căn cứ vào chứng từ nộp tiền góp vốn và hoá đơn, chứng từ khác chứng minh các chi phí liên quan. Các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả các khoản trả lãi tiền vay của các tổ chức tín dụng để mua bất động sản.

Trường hợp người nộp thuế kê khai giá mua và chi phí liên quan nhưng không có đầy đủ hoá đơn, chứng từ chứng minh giá mua và chi phí hoặc có kèm theo hoá đơn, chứng từ nhưng qua kiểm tra cơ quan thuế phát hiện có hoá đơn, chứng từ không hợp pháp, không hợp lệ thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Để tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua nền nhà, mua căn hộ kê khai, nộp thuế, BTC cho phép cục thuế căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quyết định việc uỷ nhiệm cho tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà, kinh doanh hạ tầng (kể cả sàn giao dịch BĐS) thu thuế TNCN để cá nhân chuyển nhượng kê khai, nộp thuế TNCN tại tổ chức, các nhân xây dựng, kinh doanh nhà, kinh doanh hạ tầng.

Bộ Tài chính cũng quy định rõ về việc mở rộng các khoản thu nhập được loại trừ ra khỏi thu nhập chịu thuế TNCN.

Cụ thể, sẽ không tính vào thu nhập chịu thuế đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công một số khoản mà cán bộ, công chức, cán bộ chiến sỹ thuộc lực lượng vũ trang được chi trả hoặc đơn vị chi trả thanh toán hộ như thu nhập được nhận theo Quyết định 205/2004/QĐ-TTg; phụ cấp phục vụ theo Quyết định 269/2005/QĐ-TTg.

Ngoài ra, chế độ trang bị hoặc khoản mà cán bộ, công chức được nhận theo chế độ khoán sử dụng xe ôtô phục vụ công tác theo Quyết định 59/2007/QĐ-TTg (Quy định về tiêu chuẩn, định mức và chế độ quản lý, sử dụng phương tiện đi lại trong cơ quan Nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập, công ty nhà nước); thu nhập theo chế độ nhà công vụ theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP cũng được loại trừ ra khỏi thu nhập tính thuế TNCN.

Quy định mới cũng không tính vào thu nhập chịu thuế các khoản được nhận của cán bộ, công chức và những cá nhân khác nhận được từ việc tham gia ý kiến, thẩm định, thẩm tra các văn bản pháp luật, nghị quyết, các báo cáo chính trị; tham gia các đoàn kiểm tra giám sát; tiếp cử tri, tiếp công dân; trang phục và các công việc khác có liên quan đến phục vụ trực tiếp hoạt động của Văn phòng Quốc hội, Hội đồng Dân tộc và các ủy ban của Quốc hội, đoàn đại biểu Quốc hội; từ Văn phòng Trung ương Đảng và các ban của Đảng…

Về việc giảm trừ đối với bảo hiểm bắt buộc, theo quy định mới, cá nhân người nước ngoài là đối tượng cư trú tại Việt Nam, người Việt Nam là cá nhân cư trú nhưng làm việc tại nước ngoài có thu nhập từ kinh doanh, từ tiền lương, tiền công ở nước ngoài tham gia đóng các khoản bảo hiểm bắt buộc theo quy định của quốc gia cá nhân cư trú mang quốc tịch tương tự quy định của pháp luật Việt Nam như bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp bắt buộc và các khoản bảo hiểm bắt buộc khác (nếu có) thì được trừ các khoản phí bảo hiểm đó vào thu nhập chịu thuế khi tính thuế TNCN.

Các đối tượng trên sẽ được tạm giảm trừ ngay vào thu nhập để khấu trừ thuế trong năm (nếu có chứng từ) và quyết toán theo số chính thức khi hết năm; trường hợp không có chứng từ để tạm giảm trừ trong năm thì sẽ giảm trừ một lần khi quyết toán thuế.