Nguy cơ mất nhà vì... tạm bán sổ đỏ

Chỉ đến khi nhận phán quyết tại tòa, mọi chuyện đã quá muộn!

Ngày 27/9/2013, Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội xử vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa một ngân hàng và một công ty; trong đó, ông Dương Văn T. và 4 hộ gia đình khác tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. 

Kết quả, tòa xử phát mại nhà đất của các hộ trên vì công ty không trả được nợ.

Theo diễn biến phiên tòa kinh tế xử vụ tranh chấp nói trên và trao đổi trực tiếp với ông Dương Văn T. (xã Kim Sơn, Gia Lâm, Hà Nội) thì năm 2009, ông này muốn vay 100 triệu đồng để chăn nuôi và mở cửa hàng tạp hóa nhưng khi đề đạt nguyện vọng với cán bộ tín dụng ở một ngân hàng thì bị từ chối.

Qua giới thiệu lòng vòng, ông T. gặp bà giám đốc một công ty (tạm gọi là A - PV) tại Đông Anh, Hà Nội. Sau đó, hai bên thống nhất: giám đốc công ty A cho ông T. vay 150 triệu đồng; đổi lại, ông T. phải đặt giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“sổ đỏ”) cho bà này dưới hình thức: ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất ở có diện tích 233 m2 mà gia đình mình đang ở cho bà giám đốc trên. 

Tiếp đó, hai bên viết giấy cam kết với nội dung khá kỳ quặc: ông T. bán tài sản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà giám đốc trong thời gian 5 năm và vay của bà này số tiền 150 triệu đồng; đồng thời, bà giám đốc có trách nhiệm không để xảy ra trường hợp phát mại tài sản hay bán cho bên thứ ba. 

Sau đó, bà giám đốc đã sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình và mang thế chấp cho một ngân hàng tại Hà Nội. Ngân hàng định giá tài sản này là 1,208 tỷ đồng để đảm bảo cho tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm của bên vay và bên cấp tín dụng với hạn mức không quá 840 triệu đồng.

Cuối năm 2011, ông T. nhận được tin bà giám đốc trên bị khởi tố vì hành vi giả mạo giấy tờ tài liệu trong vụ án liên quan đến nhà đất, liền tìm đến bà này yêu cầu trả lại “sổ đỏ” và trả lại số tiền 150 triệu đã vay. Tuy nhiên, lúc đó, công ty đã không còn hoạt động, và bà giám đốc đã bị bắt. 

Cùng thời gian này, một số nhân viên ngân hàng thông báo với ông T. chuẩn bị phát mại thửa đất gia đình ông đang ở. Ông T. không đồng ý và ngân hàng đành khởi kiện công ty A ra tòa, yêu cầu công ty trả hết số nợ đã vay, nếu không sẽ phát mại thửa đất của ông T. cùng 4 thửa đất của 4 hộ khác trong tình trạng tương tự. 

Ngày 27/9/2013, Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội đã xét xử vụ án và buộc phát mại nhà đất của cả 5 hộ gia đình. Theo tài liệu mà ngân hàng cung cấp tại tòa, 5 hộ gia đình trên ở rải rác khu vực ngoại thành Hà Nội, từ Gia Lâm, Đông Anh, đến Sóc Sơn, đều bị bà giám đốc công ty trên đẩy vào tình trạng tương tự. 

Tại hợp đồng cấp tín dụng hạn mức ký ngày 29/4/2011 giữa ngân hàng và công ty cho thấy, 5 “’sổ đỏ’” trên được ngân hàng định giá 3,002 tỷ đồng để đảm bảo cho hạn mức tín dụng 2,1 tỷ mà công ty này vay của ngân hàng.

Luật sư Trịnh Cẩm Bình (Đoàn Luật sư Hà Nội, Phó giám đốc Công ty Luật Biển Đông) cho rằng, xung quanh vụ kiện trên, có thể rút ra một số vấn đề đáng lưu ý.

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ dân cho bà giám đốc trên là giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác. Thực chất quan hệ hai bên là quan hệ vay nợ chứ không phải quan hệ mua bán nhà đất. Điều 129 (Bộ luật Dân sự) quy định “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo sẽ vô hiệu” và Điều 697 luật này cũng quy định “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng”. 

Nhưng thực tế trong giao dịch này, mặc dù hai bên có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng hai bên không có việc giao đất và nhận tiền mà thực chất, đây là thỏa thuận để thực hiện giao dịch vay tiền. Vì thế, cần coi đó là giao dịch vô hiệu do giả tạo và mọi hợp đồng thế chấp tài sản nói trên cho ngân hàng cũng vô hiệu nốt vì tài sản thế chấp không phải là tài sản thực chất của bên thế chấp. 

Trong vụ án này, chính bà giám đốc và ông T. đều thừa nhận hai bên không có việc giao đất và nhận tiền. Năm 2012, UBND xã nơi ông T. cư trú cũng xác nhận với ngân hàng thửa đất trên thuộc quyền sử dụng của gia đình ông T. chứ không liên quan gì đến bà giám đốc. 

Chính vì được tư vấn ở điểm này mà ông T. tỏ ra lạc quan: “Tôi được phép kháng án 15 ngày, nên sẽ có ý kiến để tòa sẽ lưu ý ở phiên xử sau!”.

Thứ hai là cần xem xét trách nhiệm của ngân hàng trong khâu thẩm định tài sản. Tại tòa, ngân hàng giải thích rằng: đã thuê công ty thẩm định tài sản và tin tưởng vào kết quả này nên đã ký kết hợp đồng tín dụng với công ty A. 

“Nếu một trường hợp thì ngân hàng có thể giải thích như vậy nhưng còn 4 hộ gia đình nữa với nhiều thế hệ sinh sống trên thửa đất của mình hàng chục năm, rải rác từ Gia Lâm, Đông Anh đến Sóc Sơn (Hà Nội) và đều mang tên một bà giám đốc, tại sao công ty thẩm định và ngân hàng lại không biết được điểm ngờ vực này? Chắc chắn quy trình thẩm định tài sản bảo đảm của ngân hàng có vấn đề!”, luật sư Bình băn khoăn.

Thứ ba, một vấn đề khác gây nhức nhối là hộ cá nhân vay mượn ngân hàng thường bị làm khó, cán bộ tín dụng không tư vấn, hướng dẫn phương án vay rõ ràng, chi tiết cho người dân mà thay vào đó là đóng sập cửa lại. Cùng là những cuốn “sổ đỏ” nói trên, trong khi ông T. và nhiều hộ gia đình không thể vay được ngân hàng nhưng chỉ cần qua bà giám đốc công ty A lại được ngân hàng cấp hạn mức tín dụng tới 2,1 tỷ đồng.

Trên thực tế, hồ sơ tín dụng của công ty với ngân hàng khá đơn giản: một hợp đồng mua thép của một doanh nghiệp, kèm theo các chứng từ xuất kho, đóng dấu công ty là được xét duyệt cho vay và giải ngân.

Nhiều năm nay, không ít than phiền về việc các hộ dân ở  nông thôn tìm đến ngân hàng vay một vài trăm triệu để kinh doanh hay chăn nuôi nhưng rất khó, đành phải vay “tín dụng đen” với lãi suất cắt cổ. 

Người viết từng chứng kiến một số hợp đồng “vay tiền và chuyển nhượng “sổ đỏ” như trên mà nay mai có ra tòa thì người dân hoàn toàn mất nhà. Đó là, chủ hiệu cầm đồ A cho hộ dân B vay một số tiền; đổi lại, B phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng nhà đất cho A. Để chắc ăn, A còn làm ngay hợp đồng cho B thuê lại nhà của A. Với cách thức như vậy, B chẳng còn biết kêu kiện vào đâu. 

Theo Nguyễn Hoài