Phương pháp phản ánh rõ nét nhất bản chất tài chính của dự án bất động sản

Bình luận về việc này, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) cho rằng phương pháp thặng dư là một phương pháp phù hợp về lý thuyết thẩm định giá, được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như đã được áp dụng ổn định tại Việt Nam trong nhiều năm qua.

Việc bỏ phương pháp thặng dư là không thỏa đáng và sẽ khiến công tác định giá đất (đất ở, đất nông nghiệp,...) quay ngược về thời kỳ trước năm 2007, như trước thời điểm ban hành Nghị định 123/2007/ND-CP.

Theo ông Cường, việc lo ngại phương pháp thặng dư kém chính xác do phụ thuộc vào giả định của người làm công tác định giá là không hợp lý.

Nguyên do là không chỉ riêng phương pháp thặng dư mà phương pháp thu nhập (phương pháp được giữ lại trong Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014) cũng phụ thuộc vào các giả định.

Những giả định này đều phù hợp với đặc điểm của nghề định giá. Bởi vậy, sẽ là không thuyết phục nếu như giữ lại phương pháp thu nhập trong khi loại trừ phương pháp thặng dư.

Đưa ra quan điểm mạnh mẽ hơn, Tiến sĩ, Luật sư Nguyễn Văn Thọ, Phó chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, Chủ tịch Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC), khẳng định việc loại bỏ phương pháp thặng dư là một sai lầm cả về lý luận và thực tiễn, sẽ làm thất thoát ngân sách nhà nước do không thu được phần "chênh lệch địa tô" từ việc thay đổi quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Việc chi phí của phương pháp thặng dư cao hơn chi phí của phương pháp thu nhập là do phép tính khác nhau.

Theo đó, phương pháp thặng dư được tính nguyên giá xây mới của công trình trong khi phương pháp thặng dư tính trên giá trị còn lại.

Phương pháp thặng dư được tính chi phí hợp lý bao gồm lợi nhuận của chủ đầu tư trên tổng mức đầu tư cộng với lợi nhuận ước tính của giá đất, trong khi đó phương pháp thu nhập không tính chi phí này.

Tỷ suất chiết khấu của phương pháp thặng dư tính theo lãi suất cho vay trung - dài hạn, thường cao gấp 1,5 lần so với tỷ suất vốn hóa của phương pháp huy động tính theo lãi suất huy động.

Nhadat24h.net- theo báo xây dựng.