Bán nhà trên giấy: Trăm dâu đổ đầu… ngân hàng?

Người mua nhẹ gánh, ngân hàng nơm nớp lo

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa được Bộ Xây dựng công bố đã bổ sung nhiều quy định chặt chẽ hơn đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh các dự án bất động sản.

Ngoài một số quy định hiện hành về điều kiện để đưa dự án vào kinh doanh, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản còn có quy định chặt chẽ hơn về việc bán “dự án trên giấy”. Cụ thể, theo luật hiện hành, để bán tài sản hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải có “giấy phép xây dựng” hoặc “hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt”.

Còn theo Dự thảo Luật Sửa đổi, buộc chủ đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai phải có “hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt” và “giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Như vậy, Dự thảo Luật Sửa đổi đã yêu cầu chủ đầu tư cần có cả hai thay vì chỉ cần một điều kiện như luật hiện hành.

Một quy định thu hút sự chú ý đặc biệt trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lần này là Dự thảo Luật yêu cầu chủ đầu tư các dự án bất động sản chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng hai bên đã ký kết.

Hiện nay, tình trạng bán nhà ở hình thành trong tương lai, được gọi nôm na là “bán nhà trên giấy”, hiện đang được nhiều chủ đầu tư áp dụng dưới nhiều hình thức như huy động vốn, góp vốn thực hiện dự án hay vay vốn từ khách hàng. Tuy nhiên, kiểu bán nhà trên giấy bằng cách huy động vốn từ chính người mua, kiểu “lấy mỡ nó rán nó”, có rủi ro rất cao và đẩy khách hàng vào tình thế “cầm dao đằng lưỡi”.

Có thể dễ dàng thấy hệ lụy của hình thức kinh doanh này, khi mặc dù “đóng băng” suốt hai năm qua nhưng thị trường bất động sản lại luôn “nóng” với hàng loạt dự án bị kiện cáo do chậm tiến độ, thậm chí chủ đầu tư ôm tiền biến mất khiến người mua nhà khóc dở, mếu dở.

Mới đây nhất, chủ dự án Tricon Towers ôm tiền bỏ trốn, chủ đầu tư dự án B5 Cầu Diễn huy động hàng trăm tỷ đồng từ nhiều năm nhưng dự án vẫn là bãi đất trống và tương lai dự án chưa hề rõ ràng. Thậm chí, dự án lớn như Usilk City giờ rơi vào vòng luẩn quẩn không lối thoát khi chủ đầu tư ôm tiền huy động trước tiêu vào mục đích khác, và dự án rất khó có thể hoàn thiện để sử dụng…

“Bán nhà trên giấy” sẽ “tự dưng” biến mất?

Trong “vũng lầy” thị trường bất động sản, ngân hàng hiện cũng đang phải gánh chịu nợ xấu rất lớn và phải loay hoay tìm cách tháo gỡ mối ràng buộc này. Ngân hàng là nguồn cung vốn quan trọng của các dự án bất động sản, và không ít ngân hàng giờ phải chịu làm chủ dự án bất đắc dĩ và tìm cách bán dự án thu tiền về, mà ngân hàng, suy cho cùng, cũng không phải là nhà kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp.

Nếu như có ngân hàng, tổ chức tài chính bảo lãnh mà cách hành xử với đồng vốn của chủ đầu tư không cải thiện hoặc diễn biến với mức độ tinh vi, phức tạp hơn, có thể tranh chấp trên thị trường bất động sản sẽ chuyển từ giữa cá nhân (khách hàng) với pháp nhân (chủ đầu tư) thành tranh chấp giữa pháp nhân với pháp nhân. Và như vậy, ngân hàng có thể đối mặt với rủi ro rất lớn, thậm chí tới mức các ngân hàng sẽ không dám đứng ra bảo lãnh.

“Về cơ bản, điều đó sẽ khiến thị trường bất động sản diễn biến thực chất, vì thị trường chỉ bán hàng hóa có thực. Quy định đầy “đòi hỏi” này có thể sẽ góp phần làm biến mất phương thức “bán nhà trên giấy” trên thị trường” – ông Lê Minh Hải, chuyên gia xây dựng nhận định.

Trong khi đó, liên quan đến vấn đề “tài sản hình thành trong tương lai”, trong một hội thảo quốc tế về sửa đổi Bộ luật Dân sự vừa diễn ra, PGS-TS Chu Hồng Thanh (Hội Luật gia Việt Nam) đã đưa ra đề xuất bỏ quy định này, bởi theo ông Thanh, pháp luật dân sự Việt Nam hiện nay quy định “thế chấp tài sản hình thành trong tương lai” là quy định rất mở, tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng mở rộng cho vay và tạo điều kiện cho các cá nhân, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận vay vốn sản xuất, kinh doanh…

Tuy nhiên, thực tế thời gian qua cho thấy đã có nhiều chủ thể vay, cho vay và cung cấp tín dụng đã lợi dụng sự “thông thoáng” và dễ dàng này để chuyển tiền và của cải của Nhà nước vào túi cá nhân và các nhóm lợi ích, thậm chí xuất hiện những đại gia kiếm được những món tiền khổng lồ nhờ "kiếm chác" theo cách này chứ không phải từ sản xuất kinh doanh…