Muốn bán nhà, phải xin phép Sở Xây dựng

20% sản phẩm nhà đất được chủ đầu tư bán không thông qua sàn nhưng bị nhiều quy định trong Nghị định 71 hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 8-8 siết chặt và việc này được thị trường xem như là bít cửa về chuyện “lướt sóng”.

Những người thuộc diện được mua nhà trong nhóm 20% sản phẩm không phải giao dịch qua sàn, không được phép chuyển nhượng quyền được phân chia này cho tổ chức, cá nhân khác.

Muốn bán nhà phải có xác nhận của Sở

Nghị định 71 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản được bán 20% sản phẩm không thông qua sàn giao dịch. Quy định này nếu mới đọc dễ lầm tưởng là tạo thêm những giao dịch ngầm khiến cho kênh bất động sản vận hành theo hướng không minh bạch. Tuy nhiên, thực tế không phải vậy.

Mới đây, khi phân tích về nội dung trên, ông Nguyễn Văn Hiệp, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết quy định của luật về phân phối loại sản phẩm này rất chặt. Theo đó, với trường hợp được phân chia 20% sản phẩm nhà ở không phải qua sàn thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo về số lượng, địa chỉ nhà ở và loại nhà ở được phân chia kèm theo danh sách tên, địa chỉ các đối tượng được phân chia nhà ở để Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở xác nhận.
 
Không chỉ vậy, Sở Xây dựng địa phương còn có trách nhiệm đối chiếu với số lượng nhà ở theo thiết kế, quy hoạch của dự án đã được phê duyệt để xác nhận danh sách các đối tượng, loại nhà ở và địa chỉ, diện tích của nhà ở được phân chia. Danh sách này chỉ được xác nhận một lần và được lưu tại Sở để theo dõi, kiểm tra.

Ông Hiệp cũng cho biết luật còn quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải phân chia đúng số lượng, địa chỉ, loại, diện tích nhà ở và đúng tên các đối tượng đã được Sở xác nhận.

Không chỉ quy định chặt chẽ về danh sách phân chia 20% sản phẩm nhà ở ưu đãi mà người được phân chia nhà ở còn không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác. Và khi đã xây dựng xong phần móng thì chủ đầu tư mới được ký hợp đồng mua bán nhà ở với các đối tượng đã được phân chia sản phẩm nhà ở.

Trong trường hợp này, hợp đồng mua bán nhà ở và giấy xác nhận của Sở Xây dựng mới là cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà.

Nên nới lỏng

Các sàn giao dịch bất động sản cho biết dù dư luận cho rằng luật cho chủ đầu tư được bán 20% sản phẩm không thông qua sàn giao dịch là ưu đãi, bán cho đối tác, cán bộ, công nhân viên công ty, thậm chí đó là huy động vốn trá hình, là quỹ đen… Nhưng xét về giao dịch phải tuân thủ các quy định như trên thì rõ ràng loại sản phẩm bất động sản này bị siết chặt và xem như thanh khoản bất động.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Tín Nghĩa, phân tích quy định như vậy là quá nặng, gần như vi phạm về quyền giao dịch dân sự của người mua. Quy định tổ chức, cá nhân có nhà ở do được phân chia mà bán lại nhà ở đó cho người khác thì chỉ được bán cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và sau khi đã có hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư là chưa hợp lý.
 
“Quy định chặt như vậy sẽ khiến thị trường bất động sản kém sôi động” - bà Hương nói.

Không chỉ vậy, quy định nghị định còn ràng buộc các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì phải thực hiện bán qua sàn giao dịch. Còn các sàn giao dịch không được tham gia đầu tư, mua bán mà chỉ được làm trung gian để thực hiện bán theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch theo quy định.

Ngay ở vấn đề này, nếu các sàn vi phạm thì bị nhà nước rút chức năng kinh doanh và còn bị xử lý phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản.

Không dừng ở đây, nặng hơn với các trường hợp mua bán, cho thuê nhà ở không đúng với quy định nêu trên thì hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đó không có giá trị pháp lý và bên mua không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở đã mua.

Liên quan đến các vướng mắc, chủ yếu là tính thanh khoản trong việc giao dịch 20% sản phẩm nhà đất không thông qua sàn, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP, ông Nguyễn Văn Hiệp - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP cho biết tất cả chờ thông tư hướng dẫn về Nghị định 71 của Bộ Xây dựng.