Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, có hơn 50% các dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc hoặc triển khai chậm do bất cập trong việc xác định giá đất theo phương pháp giá thị trường bởi đây là một bước quan trọng trong quá trình phát triển của dự án bất động sản.
Trong số những đề xuất sửa đổi Luật Đất đai có nhiều quan điểm khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện tại, đặc biệt là việc có nên bỏ phương pháp "thặng dư" gây nhiều tranh cãi suốt thời gian qua.
Mới đây, Văn phòng Chính phủ vừa thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, yêu cầu giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất khi hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Đây chính là tin vui mà các doanh nghiệp bất động sản đang chờ đợi.
Theo đó, Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường bổ sung vào Dự thảo Luật Đất đai các quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng, phương pháp định giá đất đang áp dụng phổ biến như: so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số.
Việc bổ sung này cần dựa trên đánh giá khách quan nguyên nhân tồn tại từng phương pháp, điều kiện áp dụng để không xảy ra khoảng trống, dẫn tới ách tắc, ảnh hưởng môi trường đầu tư, kinh doanh.
Cùng đó, các bộ, ngành cần hoàn thiện quy định để theo dõi, thống kê, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai, đảm bảo dữ liệu đầu vào chính xác cho từng phương pháp.
Khi có đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường sẽ nghiên cứu quy định lộ trình áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
Liên quan đến nội dung này, các chuyên gia bất động sản cho rằng, phương pháp này vẫn đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá đất, đảm bảo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong thẩm định giá.
Phương pháp so sánh phù hợp với những bất động sản có diện tích nhỏ và số lượng giao dịch tương đồng là phổ biến. Tuy nhiên, phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu như:
Các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin.
Trong trường hợp bất động sản có diện tích lớn hoặc dự án phát triển thì số lượng bất động sản so sánh tương đồng rất hạn chế, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quả định giá.
Với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số điều chỉnh được áp dụng cố định trong một giai đoạn, không phản ánh được sự biến động thị trường trong thời gian ngắn. Ngoài ra, hệ số điều chỉnh cũng dựa trên kết quả phân tích dữ liệu về giao dịch đất đai hạn chế và không chính xác.
Trong khi đó, theo bà Giang, phương pháp thặng dư sẽ phù hợp hơn khi định giá những khu đất lớn và đang trong quá trình phát triển. Phương pháp này lấy doanh thu ước tính trừ chi phí đầu tư ước tính để ra giá trị đất còn lại.
Đơn cử như khu đất có mục đích sử dụng tiềm năng là thương mại dịch vụ thì khi áp dụng phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình thương mại dịch vụ khác nhau như văn phòng, trung tâm thương mại, hay khách sạn…
Từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản – bà Giang phân tích.
Đánh giá thêm về vai trò của phương pháp thặng dư, ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng, những quỹ đất đang được lên kế hoạch để phát triển dự án sẽ được định giá chính xác hơn thông qua phương pháp thặng dư.
Phương pháp này thể hiện khả năng sinh lợi tổng thể của dự án cũng như các chỉ số tài chính cho thấy dự án có bền vững về mặt tài chính hay không.
Nhadat24h.net- theo báo xây dựng.