Không khó để nhận thấy rằng, các doanh nghiệp sử dụng đất thương mại, dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng đang “đơn độc”: Tác động của Covid-19; các nhà đầu tư thứ cấp quay lưng đặc biệt sau cuộc khủng hoảng condotel và những tranh cãi liên quan đất ở không hình thành đơn vị ở; ngân hàng dừng cho vay do chính sách siết tín dụng bất động sản.
Như vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dứt khoát phải tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản thương mại, dịch vụ trên đất thuê trả tiền hàng năm.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho phép các chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản trên đất đất gắn với chuyển nhượng quyền thuê đất là một sáng tạo đáng ghi nhận của nhà làm luật.
Nhưng quy định này cũng đồng thời “khai sinh” ra một thứ quyền tài sản mới: Quyền thuê đất trả tiền hàng năm trở thành một thứ quyền tài sản có thể định giá và chuyển giao được.
Câu hỏi là quyền tài sản này định giá thế nào? Các trường hợp đã được thuê đất trả tiền hàng năm từ trước có được thụ hưởng thứ quyền tài sản này không?.
Từ trước đến nay việc bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm thì các bên không định giá quyền thuê đất để tính vào giá bán, nay với việc “luật hóa” thứ quyền tài sản này sẽ ảnh hưởng ra sao đến các giao dịch đã sẵn có? Đây là những vấn đề cần phải làm sáng tỏ trước khi Quốc hội bấm nút thông qua.
Một vấn đề khác đặt ra là dự thảo đặt ra điều kiện để chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản trên đất gắn với chuyển nhượng quyền thuê đất là “phải ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất”. Đây là quy định hết sức khó hiểu và không rõ mục đích.
Bởi đơn giản với trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì đương nhiên không phải ứng trước tiền bồi thường; sau khi hoàn thành xây dựng công trình, nhà đầu tư muốn bán tài sản sẽ không được chấp thuận do không ứng tiền bồi thường cho Nhà nước.
Cũng cần nhấn mạnh rằng giữa dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang có “độ vênh”.
Như đã nêu, dự thảo Luật Đất đai hạn chế thuê đất trả tiền một lần và có cơ chế khuyến khích đưa tài sản gắn với đất thuê trả tiền hàng năm vào giao dịch.
Nhưng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại “cấm đoán” khi đề ra nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng là “phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê”; đồng nghĩa với cấm mua bán sản trên đất thuê trả tiền hàng năm.
Đồng thời, Luật Đất đai và các luật liên quan cũng phải giải quyết tận gốc bài toán cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho nhà đầu tư thứ cấp.
Hiện nay, các cơ quan chức năng hầu như chưa cấp được sổ hồng cho condotel dù về lý thuyết có thể vận dụng quy định “Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở” theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Chừng nào chưa cấp được sổ hồng cho nhà đầu tư thứ cấp, các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục bị “ghẻ lạnh”, “đông cứng”.
Nếu không giải quyết được hai bài toán nêu trên, việc khai thác, sử dụng đất thương mại, dịch vụ vẫn sẽ không phát huy hiệu quả và câu chuyện “con đẻ, con nuôi” vẫn không đi đến hồi kết.
Nhadat24h.net- theo báo xây dựng.