Nghị định số 30/2021/NĐ-CP: Tháo gỡ vướng mắc trong phát triển nhà ở

Nghị định số 30/2021/NĐ-CP đã tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tế phát triển nhà ở (ảnh Thu Hiền)

Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định: Một số nội dung liên quan đến quy định của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở hoàn toàn không gây khó khăn hay cản trở doanh nghiệp, mà còn tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tế khi phát triển nhà ở thương mại, đặc biệt đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật.

Hạn chế lệch pha cung - cầu

​Nghị định số 30/2021/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung Điều 4 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Cụ thể, trước thời hạn 6 tháng tính đến khi hết giai đoạn thực hiện chương trình phát triển nhà ở đã được phê duyệt, UBND cấp tỉnh phải tổ chức xây dựng chương trình phát triển nhà ở mới để trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi UBND cấp tỉnh phê duyệt và căn cứ Chương trình phát triển nhà ở, UBND tỉnh tổ chức xây dựng, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo quy định. Trường hợp do thay đổi nội dung Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia hoặc thay đổi quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương hoặc phải điều chỉnh nội dung chương trình phát triển nhà ở cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương thì UBND cấp tỉnh tổ chức xây dựng nội dung điều chỉnh chương trình và trình HĐND cùng cấp thông qua.

Ngoài ra, Nghị định cũng đã bổ sung quy định về quy trình, nội dung điều chỉnh Chương trình kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và việc quản lý, theo dõi các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Các quy định này nhằm củng cố thêm căn cứ pháp lý và nâng cao chất lượng của việc điều chỉnh, bổ sung hoặc xây dựng mới chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và tăng cường công tác quản lý, phát triển nhà theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.

Một số chuyên gia trong ngành xây dựng cho biết: Trước đây Luật quy định khu đô thị trên 10ha bắt buộc phải có quỹ nhà để phát triển nhà ở xã hội. Sau khi Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ra đời đã quản lý chặt chẽ hơn như khu đô thị trên 2ha phải có quỹ nhà ở xã hội, còn dưới 2ha chủ đầu tư có quyền lực chọn là trích lập quỹ nhà xã hội hoặc nộp tiền. Tiền sử dụng để điều tiết nhà ở xã hội phải được trích lập để lập vào quỹ phát triển nhà ở xã hội.

Cũng theo các chuyên gia, thực ra vẫn là như thế thôi chứ không có gì là khác nhưng sẽ chặt chẽ hơn trong việc phát triển nhà ở xã hội. Bởi vì trước dưới 10ha có thể chọn 1 trong 2 hình thức, bây giờ là dưới 2ha mới có quyền được chọn. Tuy nhiên, việc sử dụng khoản tiền đấy như thế nào thì Luật Nhà ở không quyết định được mà phụ thuộc vào Luật Ngân sách, phụ thuộc vào việc thu ngân sách của từng địa phương để điều tiết…

Mặt khác, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP cũng gỡ vướng cho hàng loạt dự án nhà ở thương mại có đất xen kẹt, cho phép chuyển đổi các loại đất khác trong dự án nhà ở thương mại sang đất ở.

Căn cứ Chương trình phát triển nhà ở, các địa phương tổ chức xây dựng, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo quy định (ảnh Thu Hiền)

Không phải cứ có đất thì được công nhận là chủ đầu tư!

Điều 22 của Luật Nhà ở 2014 quy định, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 3 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định. Tại Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư được làm rõ và đảm bảo sự quản lý minh bạch, chặt chẽ của cơ quan quản lý nhà nước.

Nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở nếu đáp ứng đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, Khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh nhà đất thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Không phải cứ là nhà đầu tư thì đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Các quy định này nhằm đảm bảo phù hợp với Luật Đầu tư 2020, đồng thời cũng quy định cụ thể về thẩm quyền và nội dung thẩm định về nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở khi được cơ quan chủ trì đề nghị có ý kiến thẩm định đối với thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật đầu tư.

Đối với trường hợp có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia đầu tư xây dựng dự án nhà ở nếu đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở và pháp luật đất đai thì được ủy quyền cho một nhà đầu tư hoặc thành lập doanh nghiệp mới để làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Trong trường hợp này, Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục công nhận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi: Những điểm mới trong Nghị định 30 sẽ giúp đánh giá, chọn lọc được các chủ đầu tư có đủ năng lực và Nhà nước có thể tăng thu ngân sách thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nhà ở thương mại. Nếu không quy định phải có đất ở và đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở sẽ dẫn đến tình trạng tự phát, nhà nhà làm bất động sản, làm mất cân đối cung cầu.

Cụ thể hơn trong quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Nghị định số 30/2021/NĐ-CP quy định cụ thể một số nội dung về việc cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước như: Giải quyết việc ký kết hợp đồng thuê nhà ở đối với các trường hợp đã được bố trí sử dụng nhà ở nhưng bị mất giấy tờ hoặc có các giấy tờ khác chứng minh sử dụng nhà ở; Quy định rõ việc truy thu tiền thuê nhà ở đối với các trường hợp đã sử dụng nhà ở nhưng Nhà nước chưa thu tiền thuê nhà ở.

Đồng thời, quy định cụ thể một số nội dung về bán nhà ở cũ như: Bổ sung cách xác định giá trị còn lại của nhà ở cấp I, II, III trong trường hợp nhà ở này đã bị phá dỡ, xây dựng lại; Quy định xử lý trường hợp cơ quan tự quản đã giao đất cho cán bộ, công nhân viên tự xây dựng nhà ở mà tiền xây dựng nhà ở này không bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì giải quyết theo quy định pháp luật về đất đai; Quy định rõ việc thu tiền sử dụng đất khi bán phần diện tích sử dụng chung, bán diện tích đất liền kề trong phạm vi khuôn viên của nhà ở cũ cho phù hợp, thống nhất với quy định về thu tiền sử dụng đất khi bán nhà ở cũ.

Nghị định cũng bổ sung quy định về trình tự, thủ tục giải quyết bán phần diện tích sử dụng chung, diện tích đất liền kề, đất trống trong phạm vi khuôn viên nhà ở cũ để phù hợp với Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Xiết chặt quản lý Quỹ bảo trì

Theo Nghị định số 30/2021/NĐ-CP thì chủ đầu tư phải mở một tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) và chủ đầu tư không được phép sử dụng tài khoản này để khắc phục việc chủ đầu tư tự ý sử dụng kinh phí này trong thời gian chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

Điểm rất quan trọng của Nghị định là đã bỏ quy định người mua, thuê mua nộp trực tiếp kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư, thay vào đó là nộp vào tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) do chủ đầu tư lập và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà chủ đầu tư phải thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì chủ đầu tư tự bỏ kinh phí trước để bảo trì. Sau đó sẽ được khấu trừ số tiền đã thực hiện bảo trì khi bàn giao kinh phí bảo trì sang cho Ban quản trị nhà chung cư, nhưng phải có giấy tờ chứng minh việc bảo trì này theo quy định.

Ngoài ra, Nghị định còn quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở đối với việc nộp kinh phí bảo trì đồng thời quy định rõ biện pháp xử lý tài sản của chủ đầu tư, khi cố tình ôm quỹ bảo trì.

Cũng theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, việc sửa đổi quy định này nhằm gắn trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện nghĩa vụ bảo trì nhà chung cư, tránh trường hợp người mua, thuê mua không nộp và chủ đầu tư cũng không nộp dẫn đến phải thực hiện cưỡng chế gây khó khăn cho việc thu kinh phí bảo trì. Hoặc trong trường hợp tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì còn kinh phí nhưng chủ đầu tư không bàn giao thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế, yêu cầu tổ chức tín dụng chuyển giao kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập. Trường hợp tài khoản tiền gửi nêu trên không còn đủ tiền hoặc không còn tiền thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế khấu trừ tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập theo đúng số kinh phí bảo trì nhà chung cư phải bàn giao…

Hơn hết, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP cũng đã sửa đổi, bổ sung một số quy định cho phù hợp như giảm số lượng hồ sơ phải nộp từ 2 bộ còn 1 bộ, bổ sung quy định được sử dụng mã định danh cá nhân của công dân để thay thế cho các giấy tờ về nhân thân khi cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, về đăng ký đầu tư, kinh doanh được kết nối, vận hành.

Nhadat24h.net- Theo báo xây dựng