Tình trạng có nhiều khoảng trống pháp luật trong một luật và có nhiều khoảng xung đột giữa các luật có liên quan là lý do chính làm cho những cán bộ có thẩm quyền không dám phê duyệt các dự án bất động sản (BĐS), từ đó dẫn đến tình trạng khan hiếm dự án chung cư đủ điều kiện pháp lý để phê duyệt nhằm bổ sung cho thị trường.
Bối cảnh trầm trọng của thị trường BĐS lần này rất đặc biệt, lối thoát ra không hề đơn giản.
Thời gian vừa qua, nhiều dự án đang trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính… dẫn đến đùn đẩy trách nhiệm, chậm giải quyết thủ tục của một số cán bộ Nhà nước có thẩm quyền chưa đảm bảo quy định phối hợp liên thông, đồng bộ.
Điều này làm khan hiếm dự án nhà ở (nhất là nhà ở trung và cao cấp) đủ điều kiện pháp lý để phê duyệt nhằm bổ sung cho thị trường.
Mặt khác, tình trạng có nhiều khoảng trống pháp luật trong một luật và có nhiều khoảng xung đột pháp luật giữa các luật có liên quan là lý do chính làm cho bộ phận cán bộ có thẩm quyền không dám phê duyệt các dự án nhà đất, từ đó dẫn đến đùn đẩy trách nhiệm trong các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ở địa phương.
Từ năm 2016 đến nay, Thủ tướng Chính phủ đã nhiều lần yêu cầu phải sửa đổi Luật Đất đai, đơn cử vào năm 2020, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu sửa Luật Đất đai 2013 để giải quyết các vướng mắc trong phê duyệt các dự án BĐS nhà ở dưới dạng các khu đô thị lớn.
Đối với các dự án lớn trong đó có nhiều khu đất được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, được điều chỉnh bằng nhiều văn bản pháp luật khác nhau.
Chính quyền địa phương thường bất lực khi pháp luật đất đai không quy định rõ giải quyết thống nhất theo phương pháp nào.
Ví dụ như trên khu đất của một dự án khu đô thị mới có cả đất nông nghiệp; đất công cộng dạng đường đi, kênh rạch...; đất do tổ chức Nhà nước đang sử dụng thuộc diện sắp xếp lại; đất cơ sở sản xuất gây ô nhiễm phải di dời... Vấn đề được đặt ra nhưng rồi lại để yên và chờ đợi.
Về xung đột pháp luật, có thể lấy ví dụ như Luật Nhà ở 2014 cho phép người nước ngoài mua nhà ở có thời hạn tại Việt Nam, nhưng Luật Đất đai 2013 lại không cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài có quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Luật Đất đai chỉ cho phép nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án phát triển BĐS nhà ở mang tính thương mại, không phải mang tính sử dụng.
Ngoài ra, còn nhiều xung đột khác nữa giữa nhiều pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS như pháp luật đầu tư, pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật quy hoạch...
Thông thường, thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng khi dư cung và thiếu cầu, hoặc do không đủ vốn để đầu tư vào thị trường làm cho thị trường không đủ sức tài chính để hoạt động.
Hiện nay, thị trường đang thiếu cung nhưng vẫn bị rơi vào trầm lắng, lý do chính là do thiếu vốn đầu tư vào thị trường.
Trên thực tế, các ý kiến vẫn xoay quanh việc "room" tín dụng không đủ và lãi suất quá cao, trong khi đó nguồn vốn từ cổ phiếu, trái phiếu có lãi suất còn cao hơn lãi suất tín dụng, nhưng lại còn bị mắc kẹt trong những vi phạm pháp luật làm cho phát hành cổ phiếu, trái phiếu cao hơn năng lực tài chính của doanh nghiệp phát hành, trong đó có nhiều trường hợp phát hành trái pháp luật.
Thị trường BĐS Việt Nam có đặc thù là chi phí vốn quá cao khi chỉ dựa vào vốn từ nguồn tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu.
Vì vậy, ngay từ những năm đầu phát triển thị trường BĐS nhà ở (1996 - 1998), hình thức huy động vốn từ bán nhà ở hình thành trong tương lai được coi như giải pháp vốn hữu hiệu.
Đối với một dự án nhà ở được phê duyệt, chủ đầu tư chỉ cần lo vốn để hoàn thành phần nền móng, còn lại phần xây nhà là sử dụng ngay vốn góp trước của người mua nhà ở trong tương lai.
Như vậy, chủ đầu tư chỉ cần lo vốn cho khoảng 25 - 35% tổng đầu tư cho dự án, còn lại là vốn góp trước của những người sẽ mua nhà.
Tất nhiên, khi các dự án không thể phê duyệt được trong tình trạng hiện nay vừa gây ra thiếu cung, vừa gây ra thiếu vốn từ bán BĐS hình thành trong tương lai.
Điều này cho thấy các khoảng trống pháp luật và các khoảng xung đột pháp luật là "thủ phạm" chính gây ra tình trạng thiếu cung BĐS và cả tình trạng thiếu vốn cho phát triển.
Trong giai đoạn tới, nguồn cung của các phân khúc trên thị trường phụ thuộc rất lớn vào chất lượng sửa đổi các luật.
Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… nếu được thông qua trong năm 2023 sẽ chỉ có tác động lớn đến thị trường BĐS trong nửa cuối năm 2024, bước sang năm 2025.
Nhadat24h.net- theo báo xây dựng.