Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Nóng chuyện giao đất, giá đất bồi thường

Luật Đất đai năm 2003 đã đi vào cuộc sống được gần 10 năm, nhiều vấn đề “nóng”, bức xúc trong lĩnh vực đất đai đến nay Luật chưa thể giải quyết. Chính vì thế, Luật Đất đai 2003 đã được đem ra sửa đổi cho phù hợp với thực tiễn.

Sáng 9/10/2012, VCCI đã tổ chức buổi hội thảo lấy ý kiến góp ý cho Dự thảo Luật này từ các chuyên gia, các luật sư trong ngành để hoàn thiện Dự thảo Luật trình Quốc hội bàn thảo và thông qua. Có nhiều tranh luận được đưa ra nhưng tựu chung lại nhiều ý kiến chuyên gia vẫn chưa đồng tình về Dự thảo Luật hiện nay, Dự thảo Luật vẫn chưa giải quyết được những vấn đề “nóng” thực tế đang diễn ra.

Cần tháo gỡ cơ chế thu hồi đất

Vấn đề nổi cộm trong lĩnh vực đất đai hiện nay là việc thu hồi đất khi chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất. Nhiều ý kiến cho rằng việc thực hiện này còn thiếu công bằng, và minh bạch.

Ông Vũ Xuân Tiền, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty luật VFAM Việt Nam cho rằng: “ Luật Đất đai hiện hành còn có quá nhiều kẽ hở trong việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Cộng với nạn tham nhũng ngày càng nghiêm trọng ở nước ta đã là nguyên nhân của rất nhiều vụ khiếu kiện kéo dài.”

Trong khi đó, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay lại chưa giải quyết được vấn đề này nhiều. Theo ông Tiền cần tiếp tục và nghiên cứu trao đổi thêm. Điều 15 Dự thảo quy định: “Nhà nước quyết định thu đồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,lợi ích công cộng, phát triển kinh tế…”

Ông Tiền cho rằng, quy định này là mâu thuẫn với Luật Dân sự và Hiến pháp năm 1992. Ông Tiền đề xuất giải pháp về cơ chế thu hồi đất bằng cơ chế trưng mua quyền sử dụng đất để thay thế cho việc thu hồi đất bằng quyết định hành chính như Dự thảo quy định.

Ngoài ra, còn khá nhiều “nút thắt” khác trong lĩnh vực đất đai và Luật 2003 còn tồn tại như xác định giá đất trong Luật còn thiếu thống nhất, thiếu minh bạch tạo ra sự chênh lệch lớn; Phân cấp quản lý đất đai còn quá rộng; Quy định về tiền sử dụng đất chưa hợp lý; Quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp không còn hợp lý,…

Ông Tiền khẳng định: “ việc sửa đổi Luật Đất đai sẽ không có tác dụng gì trong cuộc sống, nếu chưa tháo gỡ được những bất cập như trên.”.

Cũng đồng quan điểm với ông Tiền, Giáo sư Đặng Hùng Võ chỉ ra 2 vấn đề thực tế đang nhức nhối hiện nay, đó là vấn đề thu hồi đất và cơ chế bồi thường đền bù; vấn đề giá đất trong việc chuyển dịch đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp, vì đó cũng là nguyên nhân gây ra về tham nhũng đất đai, gây ra khiếu kiện của người dân.

Bởi vì hiện nay hướng của Dự thảo chưa trúng với thực tế đang đòi hỏi và nếu đi theo hướng của Dự thảo thì sẽ vấn còn tồn tại tham nhũng, tồn tại khiếu kiện, không giải quyết được 2 vấn đề nóng nhất của Luật Đất đai hiện nay.

Hiện nay trong Luật hiện hành vẫn đang thực thi 3 cơ chế thu hồi đất, thu hồi theo dự án, thu hồi đất theo quy hoạch và thu hồi đất theo thỏa thuận. Theo GS Võ chúng ta không nên theo một cơ chế nào mà cơ chế nào “hỏng” ở đâu thi sửa ở đó.

Mỗi cơ chế đề có tồn tại như cơ chế giao đất cho nhà đầu tư vẫn còn yếu tố tham nhũng trong đó như giá đất còn thấp, giao dự án chưa chắc đã giao cho nhà đầu tư có năng lực,…Nếu công khai minh bạch hơn thì sẽ hạn chế được tiêu cực.

GS Võ cho rằng, cơ chế tự thỏa thuận vẫn là một cơ chế tốt vì nó tạo ra sự công bằng, nó tạo nên sự đồng thuận, không làm cho người dân khiếu kiện,…nhưng nó lại bị tê liệt bởi vẫn còn số 20-30% số người dân không đồng thuận vẫn đang gây ách tắc trong cơ chế này.

Nên để giải quyết vấn đề này, rất đơn giản chỉ cần đưa ra nguyên tắc về sự đồng thuận. Chẳng hạn như kinh nghiệp của Hàn Quốc là cứ 2/3 số người đồng thuận là số còn lại phải tuân theo, và đã rất thành công trong phát triển đô thị. Cơ chế này của chúng ta cũng không phải là mới, mà từ năm 2006 Tp.HCM cũng đã có đề xuất nhưng chúng ta chưa áp dụng.

Định giá đất bồi thường cần minh bạch, rõ ràng

Rất nhiều địa phương hiện nay vẫn áp dụng bảng giá đất của Nhà nước để tính giá đất bồi thường cũng như tính tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư nộp cho Nhà nước. Cho nên nguy cơ tham nhũng ở chỗ tính giá chuyển quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư là rất thấp, cũng như tính đền bù cho người dân cũng thấp nên xảy ra khiếu nại.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, nguyên tắc quyết định giá đất cần phải đổi mới một cách triệt để ở đây. Thứ nhất, trường hợp nào áp dụng bảng giá của Nhà nước Luật phải chỉ ra rõ ràng ở đây, thường là những trường hợp tính thuế, lệ phí, phí,…thường là những trường hợp không gây ảnh hưởng đến lợi ích của người sử dụng đất. Còn những trường hợp có ảnh hưởng đến lợi ích của người sử dụng đất thì phải đính giá tức thời của thị trường.

Hiện nay thì chúng ta vẫn đang làm điều này nhưng chỉ có điều chưa quy định mạch lạc trong Luật.

Theo quan điểm của ông Vũ Xuân Tiền để giải quyết triệt để tình trạng này, không sử dụng giá đất do Nhà nước quy định để thanh toán tiền trưng mua quyền sử dụng đất, mà giá trưng mua tài sản được xác định căn cứ vào giá phổ biến trên thị trường địa phương.

Khi bồi thường thu hồi đất, đối với trường hợp thu hồi do phạm luật thì không bồi thường, thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện thì chỉ bồi thường giá trị còn tại của tài sản trên đất theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi, thu hồi đất do trưng mua không thực hiện được thì bồi thường theo giá trưng mua do Hội đồng định giá xác định.

Còn theo Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty luật Basico bình luận về Dự thảo Luật này cho rằng vẫn còn bất hợp lý trong việc bồi thường, vẫn lấy giá bồi thường theo quy định của UBND tỉnh ban hành để bồi thường. Như vậy là tiếp tục duy trì tình trạng quá bất công, vô lý, thiệt thòi cho người dân.

Tuy nhiên, nguyên tắc và phương pháp có quy định phải bảo đảm “phù hợp với giá thị trường”. Đây chỉ là một điều luật tuyệt vời trên giấy còn thực tế già bồi thường chỉ bằng một phần nhỏ so với giá thực tế.

Bình An

Theo TTVN