Thuế đất - công cụ thông minh để quản lý đất đai

Đáng tiếc là việc sửa đổi các luật thuế đối với đất đai lại không được xem xét đồng bộ với quá trình sửa đổi Luật đất đai. Một nửa công cụ tài chính đất đai lại bị chậm mất vài nhịp.

Một trong những điểm rất khác biệt giữa kinh tế bao cấp và kinh tế thị trường là việc sử dụng công cụ tài chính để quản lý. Sự khác biệt này bắt nguồn từ nguyên lý của hai cơ chế: mệnh lệnh hành chính là công cụ quản lý chủ yếu trong quản lý kinh tế bao cấp; điều chỉnh giá trị thị trường và động viên đồng thuận xã hội là công cụ quản lý chủ yếu trong kinh tế thị trường.

Sự khác biệt như vậy tạo nên những chướng ngại lớn phải vượt qua trong quá trình chuyển đổi mô hình kinh tế từ bao cấp sang thị trường.

Thuế và những cách dùng khác biệt

Công cụ tài chính bao gồm hai phần: một là giá và định giá, hai là thuế. Trong kinh tế bao cấp, giá là do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, còn thuế chỉ có chức năng tạo nguồn thu cho Nhà nước. Ngược lại, trong kinh tế thị trường, giá là do quan hệ cung - cầu quyết định, còn thuế được sử dụng như một công cụ đa năng với nhiều mục đích khác nhau.

Ngoài việc tạo nguồn thu cho Nhà nước, thuế được sử dụng để điều chỉnh giá thị trường, để chống đầu cơ, để khuyến khích đầu tư, để tạo công bằng xã hội, để thực hiện quy hoạch, để phân bố dân cư...

Sự khác biệt nói trên rất dễ nhìn thấy trong quản lý đất đai và thị trường quyền sử dụng đất. Trong mô hình kinh tế bao cấp: giá đất bằng “0”, còn trong mô hình kinh tế thị trường: giá đất do quan hệ cung - cầu của thị trường quyết định. Sự khác biệt cũng tương tự trong cách tiếp cận đối với thuế về đất đai. Trong mô hình kinh tế bao cấp: thuế sử dụng đất thấp nhưng thuế chuyển quyền sử dụng đất lại cao; còn trong mô hình kinh tế thị trường: thuế sử dụng đất cao nhưng thuế chuyển quyền sử dụng đất lại thấp.

Trên thế giới, cả giá đất và thuế đất đã được nghiên cứu khá kỹ lưỡng song hành với nghiên cứu các chính sách đất đai. Giá đất do Nhà nước quy định và quyết định phải phù hợp với giá trung bình trên thị trường được coi là một tiêu chí mang tính nguyên tắc. Chỉ có điều là người ta có cách để giá thị trường thực được công khai trên các hợp đồng chuyển nhượng, và đó là căn cứ để tính toán chỉ số giá thị trường.

Đối với thuế đất, trên thế giới ở nhiều nước đã hình thành một tiêu chí hợp lý về mức đánh thuế liên quan tới đất đai bao gồm: (1) thuế sử dụng đất từ 1-1,5% giá trị thị trường của đất đai; (2) tổng chi phí cho một lần chuyển quyền gồm cả thuế không vượt quá 1% giá trị chuyển quyền. Các nước này đều khuyến khích chuyển nhượng đất đai và tài sản nhằm tạo sức sống cho thị trường bất động sản nên chi phí chuyển quyền rất thấp.

Ngược lại, sử dụng đất phi nông nghiệp, nhất là đất ở, lại phải đánh thuế cao dựa vào giá trị thị trường của bất động sản với nhiều mục đích khác nhau. Thứ nhất, giá đất tại những nơi có hạ tầng và dịch vụ công cộng tốt thường cao hơn nên thuế đánh vào giá trị đất đai và nhà ở là nguồn chủ yếu để tái phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng.

Nói cách khác, ai được hưởng sự tiện lợi càng nhiều của hạ tầng và dịch vụ thì người đó có trách nhiệm trả thuế càng cao. Như vậy vừa tạo được công bằng, vừa có nguồn thu bền vững để đầu tư phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng, vừa phân bố lại được dân cư theo thu nhập và vừa chống được đầu cơ.

Ở nước ta, công cụ tài chính đất đai vẫn còn mang rất nhiều tư duy bao cấp, chưa chuyển hẳn được sang cơ chế thị trường. Cả khung giá đất của Chính phủ lẫn bảng giá đất của UBND cấp tỉnh cũng chỉ bằng 10-70% giá thị trường, tùy từng khu vực. Mức khung giá trung bình cũng chỉ khoảng 50% giá thị trường.

Mặt khác, giá trên hợp đồng chuyển nhượng còn thấp hơn cả giá của Nhà nước, mặc dù ai cũng biết ghi như trên hợp đồng là phải đối mặt với khá nhiều rủi ro. Thuế đất cũng được đặt theo xu hướng ngược lại.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ là 0,03% giá đất do Nhà nước quy định, tức trung bình khoảng 0,015% giá đất thị trường. Chi phí chuyển quyền cũng phải tới 2,8% giá đất do Nhà nước quy định (2% thuế, 0,5% trước bạ, 0,1% công chứng và các loại phí đăng ký, phí đo đạc, phí địa chính khác), tức trung bình 1,4% giá thị trường.

Xu hướng đánh thuế đối với đất đai ở ta bị ngược với cách đi trên thế giới. Chính vì vậy mà Nhà nước phải chi khá nhiều vốn ngân sách, vốn ODA để phát triển hạ tầng mà vẫn chưa đủ. Dòng người đổ về trung tâm các thành phố lớn rất đông mà không làm thế nào để phân bố lại dân cư. Trước đây, đầu cơ đất đai không thể kiểm soát được đã làm thị trường bất động sản đổ vỡ như hiện nay...

Một điểm rất quan trọng có liên quan tới tính ổn định của môi trường đầu tư là cách xử lý đối với các dự án đầu tư không hoặc chậm tiến độ sử dụng đất mà ta vẫn gọi là “dự án treo”. Tại các tỉnh có nhiều dự án đầu tư, nhất là các thành phố trực thuộc trung ương, mỗi nơi đều đang có từ vài chục tới hơn một trăm dự án chậm tiến độ cần phải xử lý. Trong nhiều giai đoạn, các địa phương đã và đang đẩy mạnh việc thu hồi đất của “dự án treo” với những nỗi cực nhọc khác nhau.

Tư duy thị trường

Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31-10-2012 của Hội nghị T.Ư lần thứ 6, khóa XI đã đặt ra các vấn đề lớn về “đổi mới chính sách tài chính về đất đai, nhất là chính sách thuế”, trong đó việc “Nhà nước thực hiện chính sách thuế lũy tiến đối với các dự án đầu tư chậm hoặc bỏ hoang không đưa đất vào sử dụng đúng thời hạn theo quy định của pháp luật”.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cũng được đổi mới theo hướng “ban hành thuế bất động sản (cả đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất); người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đất bỏ hoang, đất đã giao, đã cho thuê, nhưng chậm đưa vào sử dụng thì phải chịu mức thuế cao hơn. Đây là những yêu cầu đổi mới rất quan trọng, rất trúng mục tiêu trong quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế.

Rất đáng tiếc, một lần nữa việc sửa đổi các luật thuế đối với đất đai lại không được xem xét đồng bộ với quá trình sửa đổi Luật đất đai. Một nửa công cụ tài chính đất đai lại bị chậm mất vài nhịp. Luật đất đai chỉ xem xét vấn đề giá đất và chế tài xử lý các “dự án treo”. Về giá đất, Luật đất đai đã tạo được một bước đi về phía trước nhưng vẫn đang chờ đợi các quy định cụ thể ở tầng nghị định hướng dẫn thi hành.

Về chế tài xử lý các “dự án treo”, Luật đất đai không lựa chọn giải pháp thuế cao mà vẫn đi theo hướng Nhà nước thu hồi đất.

Quy định cụ thể là “trường hợp không đưa đất vào sử dụng (trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa) thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”.

Luật đất đai 2003 đã đưa ra giải pháp thu hồi đất của các “dự án treo” nhưng có trả lại giá trị đã đầu tư vào đất, trừ những trường hợp do bất khả kháng được UBND cấp tỉnh cho phép gia hạn. Trên thực tế, nhiều địa phương thu hồi đất rồi nhưng không có cách gì để trả lại giá trị đã đầu tư, trừ khi tìm được nhà đầu tư mới thuận tình tiếp tục dự án.

Luật đất đai 2013 đi theo phương án cải tiến giải pháp của Luật đất đai 2003 bằng cách cho gia hạn thêm 24 tháng rồi mới thu hồi đất, nhưng đã bị thu hồi thì nhà đầu tư mất tất cả những gì đã đầu tư. Cách thu hồi đất của “dự án treo” ở dạng này hay dạng khác đều mang tư duy bao cấp.

Một tư duy hoàn toàn thị trường là hãy đánh thuế cao vào tất cả các “dự án treo” như nghị quyết số 19-NQ/TW của Đảng đã đề ra.