Hé lộ khoản chi phí “nhạy cảm”, khó nói của giới đại gia bất động sản

“Hố đen” giá thành bất động sản

Một chủ đầu tư ở Thái Nguyên cho rằng, chi phí cứng trong triển khai một dự án bất động sản thì ai cũng biết và thực ra cũng chỉ luẩn quẩn ở mấy hạng mục là tiền sử dụng đất, chi phí thiết kế, thi công, nguyên vật liệu, chi phí bán hàng.

"Chi phí mềm mới nhạy cảm, rất khó để công khai và thực ra cũng không thể đơn giản tính một cộng một bằng hai được", vị này nói.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội chia sẻ, mỗi khi triển khai dự án, công ty ông thường thành lập quỹ dự phòng rủi ro, các chi phí mềm được chi ra từ quỹ này. Đại diện một doanh nghiệp địa ốc khác cho hay, việc công khai các chi phí mềm trong từng dự án là không thể, ngay cả trong nội bộ công ty, chỉ những cán bộ chủ chốt, nắm giữ các đầu việc quan trọng mới được biết. Đây là khoản chi được ấn định trong “luật bất thành văn” mỗi khi doanh nghiệp thực hiện dự án.

Tùy thuộc vào từng dự án và cách triển khai của doanh nghiệp sẽ có mức chi mềm khác nhau. Nếu dự án gặp nhiều “vấn đề”, đặc biệt là chậm tiến độ, thì các khoản chi mềm sẽ cao. Ngoài những chi phí “khó nói”, các chủ đầu tư còn phải gánh chịu không ít bất cập trong quy định pháp luật khiến họ dù muốn cũng không thể giảm giá thành sản phẩm.

Dự án bất động sản chậm tiến độ, gặp nhiều vấn đề thì chi phí “mềm” càng cao.

Giới nhà giàu ôm tiền đi "lướt sóng", giá đất vùng quê "nhảy múa"

Chia sẻ với Dân trí, ông Phạm Đức Toản - chủ một doanh nghiệp bất động sản lớn tại Hà Nội - cũng cho biết: Nhu cầu tìm kiếm đất ở các vùng ven, tỉnh lẻ của giới đầu tư ngày càng lớn. Nhu cầu đầu tư “bung” ra sau một thời gian bị “nén” lại vì dịch cộng với yếu tố như lãi suất thấp...

Trên một số kênh rao vặt bất động sản tràn lan thông tin rao bán bất động sản vùng ven, đặc biệt có những chỗ xung quanh mênh mông cỏ dại, không có hạ tầng, thiếu tiện ích.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - cho biết: Do khan hiếm nguồn hàng chính thống, giá căn hộ các phân khúc đều đang ở ngưỡng trần nên nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tìm và khai phá những thị trường mới ở vùng nông thôn khu vực Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hòa Lạc… Hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp. Giá đất được đẩy lên cao nhanh chóng mặt.

Đất vùng ven: Giá đổi liên tục, lo nhận "quả đắng" vì... "ăn" chênh (!?)

Địa phương có chủ trương phát triển thành quận, có sự quan tâm nghiên cứu đầu tư của những nhà phát triển bất động sản lớn của Việt Nam, có công bố quy hoạch cho sự phát triển đô thị… là những khu vực lọt vào tầm ngắm của giới đầu tư. Đồng thời cũng sẽ là mảnh đất màu mỡ để "thổi giá", tạo "sốt ảo".

Do đây đều là những khu vực mới nổi, thị trường bất động sản chưa hình thành một cách rõ rệt, mặt bằng giá cũng biến động. Thậm chí có những nơi “sốt nóng”, giá thay đổi từng ngày. Do vậy nếu nhà đầu tư không cẩn trọng, hoàn toàn có thể phải trả “phí” rất lớn cho khoản tiền chênh.

Theo chuyên gia bất động sản, hiện nhiều môi giới, “cò” nhà đất không thu phí hoa hồng khoảng 1% hoặc tỷ lệ thoả thuận nào đó mà lấy tiền “ăn chênh”.

Cụ thể, khi chủ nhà đưa ra một mức giá nào đó, môi giới sẽ tìm khách và đưa ra mức giá cao hơn. Nếu bán được, chủ nhà sẽ nhận số tiền “thu về”, còn tiền chênh lệch, môi giới sẽ hưởng.

Do vậy, khâu định giá trong việc tìm mua bất động sản rất quan trọng, tuy nhiên nhiều người chưa quan tâm, chú ý. Cũng chính điều này nên dễ phát sinh tình huống bị mua giá ảo, giá quá chênh so với thực tế.

Đất Thạch Thất "sốt ảo" một thời vì xôn xao các nhà đầu tư đến tìm mua.

Giá chung cư Hà Nội đạt ngưỡng trần, chủ đầu tư khó “đẩy” giá thêm?

Mặc dù tiêu thụ chậm lại nhưng giá lại cao, thị trường chung cư Hà Nội được nhận định là “nhạy cảm” về giá. Một số nơi không phải nội đô như Mỹ Đình giá chung cư cũng khoảng 50-60 triệu đồng/m2. Liệu có tiếp diễn tình trạng đẩy giá bán ở Hà Nội đối với phân khúc chung cư thời gian tới không?

Trả lời câu hỏi này, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư Vấn Savills Hà Nội cho rằng ở thị trường Hà Nội có muốn “đẩy” giá cũng không thể “đẩy” được.

Theo bà Hằng, có hai lý do chủ yếu khiến giá cả ở thị trường Hà Nội không như TP.HCM . “Ở TP.HCM khan hiếm nguồn cung. Tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM ở nhiều dự án cao. Còn tỷ lệ hấp thụ ở Hà Nội đâu có cao”, bà Hằng nói với Dân trí.

Lý do thứ hai theo bà Hằng, thị trường Hà Nội đang không phải thiếu hàng hay thiếu dự án tốt, vẫn có những dự án tốt “bung” ra. Nếu trong điều kiện “nhạy cảm”, giá cao lên mà khách hàng có nhiều lựa chọn thì có thể sẽ không bán được.