Chuyên gia phân tích cho rằng định giá cổ phiếu bất động sản cần phải kết hợp nhiều phương pháp như chiết khấu dòng tiền với định giá P/E, P/B.
Không chỉ bởi thị trường chứng khoán đi xuống mà còn bị tác động bởi nhiều thông tin về lãi suất tăng, siết tín dụng hay chấn chỉnh thị trường trái phiếu...
Nhiều nhà đầu tư mua cổ phiếu bất động sản với kỳ vọng lớn nhưng hiện tại đã có thể lỗ nặng nề đến 60-70% trên vốn bỏ ra.
Cổ phiếu đã chiết khấu xuống sâu nhưng định giá chưa hẳn đã đủ rẻ, triển vọng kinh doanh cũng phân hóa theo từng doanh nghiệp.
Mức rơi 60-70% là khá sốc với nhà đầu tư và vị chuyên gia thừa nhận với bối cảnh hiện tại thì việc kỳ vọng hồi phục là cực kỳ khó, nếu không muốn nói là phải chờ một thời gian rất dài mới có thể "về bờ".
Năm ngoái, cổ phiếu bất động sản được nhiều người định giá theo cách "đếm cua trong lỗ", tức lấy diện tích dự án nhân với đơn giá kỳ vọng.
Rồi sau đó chia ra lợi ích về cho chủ đầu tư. Theo cách đó, nhiều mã trong ngành này thậm chí được kỳ vọng lên thị giá 500.000-1 triệu đồng.
Tuy nhiên, chuyên gia phân tích bất động sản nhấn mạnh cách định giá đó trong năm nay đã không còn đúng và không còn phản ánh đúng bản chất nữa.
Theo phương pháp định giá của SSI Research, khi tính toán giá trị tài sản ròng (NAV) hay tính chiết khấu dòng tiền các dự án thì phải lập FS (nghiên cứu khả thi) của dự án và phân bổ tiến độ bán trong tương lai, rồi chiết khấu dòng tiền hiện tại để ra được giá trị công ty.
Trong bối cảnh hiện tại, lãi suất có chiều hướng gia tăng hay việc bán hàng các dự án kéo dài hơn ước tính thì giá trị dòng tiền sẽ bị ảnh hưởng.
"Nhà đầu tư đang cầm cổ phiếu bất động sản nên biết tự tha thứ cho bản thân một chút, tức là có thể chấp nhận cơ cấu một phần cắt lỗ và chuyển sức mua đó cho cổ phiếu khác thì có thể về bờ dễ dàng hơn là việc bỏ mặc danh mục", ông Quang nói trong Talkshow Chọn danh mục kỳ 13 mới đây.
Đó là chưa kể đến trình trạng pháp lý các dự án của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Các công ty có pháp lý mạnh có thể sẵn sàng bán trong năm nay hoặc năm sau, nhưng có những dự án vẫn ở bước hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
"Khi chủ đầu tư không có tiền nộp vào ngân sách thì việc triển khai dự án và thu lợi cho cổ đông rất khó, nên lợi nhuận tưởng tượng ra để hiện thực vào giá cổ phiếu là một câu chuyện khác, năm nay nhà đầu tư nên có cái nhìn đa chiều hơn" ông nói.
Vị chuyên gia còn bổ sung ngoài phương pháp chiết khấu dòng tiền thì còn kết hợp với phương pháp khác như định giá P/E, P/B. Các chỉ số sẽ được áp trọng số theo từng thời điểm để phản ánh thị trường.
Nhadat24h.net- theo báo xây dựng.