Những bất cập khi sử dụng quỹ đất công để làm nhà ở xã hội

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), quỹ đất công bao gồm đất nhà xưởng trong khu vực nội thành thuộc diện phải di dời; đất trụ sở cơ quan nhà nước không còn nhu cầu sử dụng; đất nông trường; đất dự trữ…

Các quỹ đất này có thể được sử dụng để lập dự án nhà ở xã hội nếu phù hợp quy hoạch, hoặc bán đấu giá tạo nguồn vốn ngân sách để tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Đối với những khu đất ở vị trí đắc địa thì phương thức tốt nhất là đấu giá để có nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước để tạo lập được quỹ đất lớn hơn làm dự án nhà ở xã hội.

Chi phí giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường rất cao

Một yêu cầu cơ bản là phải đảm bảo công bằng giữa các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, nên cùng loại căn hộ nhà ở xã hội như nhau, nên tại khu vực nội thành và tại ngoại thành có giá ngang nhau. Nhưng sau 5 năm, người mua được quyền bán lại thì giữa hai căn hộ này có chênh lệch giá hoàn toàn khác nhau.

Cũng theo HoREA, bất cập khi sử dụng quỹ đất do doanh nghiệp tạo lập làm dự án nhà ở xã hội hiện nay như: Quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập để làm dự án nhà ở xã hội đã là đất ở, đã nộp tiền sử dụng đất, thì chưa có quy định hướng dẫn việc hoàn trả lại tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, do dự án nhà ở xã hội thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất.

Chi phí giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường rất cao, nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa được tính đúng, tính đủ vào giá thành dự án nhà ở xã hội, làm cho doanh nghiệp bị thiệt.

HoREA cho rằng, quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập để làm dự án nhà ở xã hội là đất hỗn hợp, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài một phần đất công (đất rạch, bờ đất, đường trong khu vực dự án), phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở, nhưng chưa chuyển mục đích sử dụng đất.

Mặc dù, đã có quy định tại Khoản (2.c) Điều 57 Luật Nhà ở: “Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội”, nhưng vẫn bị ách tắc do chưa có quy trình, thủ tục hành chính để “được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội”.

Hiện nay, cơ quan nhà nước có thẩm quyền lại yêu cầu trước hết, phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành “đất ở”, mà muốn được công nhận là đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất, trong lúc dự án nhà ở xã hội thuộc diện được miễn nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Nhà ở.

Bên cạnh đó, HoREA còn cho rằng, hiện còn có bất cập trong quy định về cách tính giá trị “quỹ đất 20%”. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%.

HoREA còn cho rằng, hiện còn có bất cập trong quy định về cách tính giá trị “quỹ đất 20%”

“Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội; Hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn…”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho hay.

Quy định tại Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, đã dẫn đến bất hợp lý và không ngang giá trong các phương thức để thực hiện trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội, dẫn đến làm giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước để phát triển nhà ở xã hội, hoặc làm giảm nguồn cung nhà ở xã hội…