Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sắp có hiệu lực. Dự kiến từ ngày 1/8, các luật này sẽ “siết” lại việc phân lô, bán nền của các chủ đầu tư bất động sản. Vậy điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng?Phóng viên báo Tin Tức đã có cuộc trao đổi với chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn về vấn đề đang được dư luận quan tâm: Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sắp có hiệu lực. Dự kiến từ ngày 1/8, các luật này sẽ “siết” lại việc phân lô, bán nền của các chủ đầu tư bất động sản. Vậy điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng?
Quy định mới về phân lô, bán nền
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường xây dựng hai loại sản phẩm chính:
Nhà ở đã được xây dựng: Bao gồm chung cư,
nhà liền kề, biệt thự.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật: Chuyển nhượng cho người dân tự xây dựng nhà ở.
Sự khác biệt giữa hai loại sản phẩm này là:
Với nhà ở đã xây dựng, khi chuyển nhượng, chủ đầu tư sẽ chuyển nhượng cả phần QSDĐ và phần nhà ở đã xây.
Với QSDĐ có hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tư sẽ tách nhỏ các thửa đất theo dự án đầu tư để chuyển nhượng phần đất cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch và thiết kế (phân lô, bán nền).
Phạm vi và thủ tục phân lô, bán nền bị siết chặt
Quy định mới của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã "siết" việc phân lô, bán nền của các doanh nghiệp bất động sản từ hai góc độ:
Thu hẹp phạm vi khu vực dự án được phân lô, bán nền.
Quy định cụ thể trình tự, thủ tục doanh nghiệp phải tuân thủ.
Cụ thể, các chủ đầu tư dự án bất động sản không được phân lô, bán nền tại các khu vực là:
- Phường của đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh) và các đô thị loại I trực thuộc Trung ương (Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ).
- Các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, hoặc điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.
Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trong đô thị.
Điều kiện cần và đủ để chuyển nhượng QSDĐ
Để chuyển nhượng QSDĐ theo kiểu phân lô, doanh nghiệp cần đáp ứng:
Điều kiện cần: Có văn bản của UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng QSDĐ tại dự án theo phương thức phân lô, bán nền.
Điều kiện đủ: Chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục xin Giấy phép từ Sở Xây dựng giống như trường hợp ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Tác động đến thị trường và phân khúc đất nền
Quy định mới được cho là hợp lý vì nó ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai, mua đi bán lại và bỏ hoang đất mà không xây dựng nhà ở. Điều này không chỉ tránh lãng phí tài sản xã hội mà còn giúp kiểm soát hiệu quả việc sử dụng đất đai.
Tuy nhiên, việc hạn chế phân lô, bán nền chỉ áp dụng với các chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và những người mua sản phẩm đất phân lô từ chủ đầu tư, không ảnh hưởng đến việc cá nhân có QSDĐ hợp pháp thực hiện tách thửa đất. Cá nhân vẫn có quyền tách thửa đất để thừa kế, tặng cho hoặc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất vì nhu cầu tài chính.
Quy định mới về phân lô, bán nền trong Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả và bền vững. Đồng thời, quy định này vẫn bảo vệ quyền lợi của cá nhân có QSDĐ hợp pháp, cho phép họ thực hiện quyền tách thửa đất khi cần thiết.
Chính sách mới đạt được cả hai mục tiêu: kiểm soát chặt chẽ hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp và bảo đảm quyền dân sự của người dân đối với đất đai.
Nhadat24h.net